二手房指导价
二手房指导价
二手房指导价的概念和解释就不过多阐述了，网上一查一大堆，举一个实际的例子：
假设某房子，100平，单价2万，总价200万，指导价单价1.5万，指导价总价150万 在三成首付七成贷款的情况下，首付60万，贷款140万 此时按照指导价，在三成首付七成贷款的情况下，首付45万，贷款105万 也就是，按照指导价，在三成首付的情况下，最多贷款105万，与原本计划贷款140万差35万 而成交价是200万，所以差的这35万要补到首付款里面，最终变成，首付款95万，贷款105万
所以二手房指导价影响的群体是低首付比率的购房者，影响结果是首付比率越低，越容易因为指导价的问题而被迫提高首付金额
整理情况
本人无
整理期望
位置环境，周边配套
- 公司/工作圈所在地
- 通勤方式
- 通勤时长
- 周边环境当前现状
- 商圈，环境
- 教育，医疗
- 交通，安全
- 周边环境未来发展
本人不喜欢在通勤路上浪费时间，所以以将来主要工作的区域（天府三街到天府五街）开始辐射，结合步行上下班的体验，得出周围5千米以内的结论
最好具体到街道，比如目前在天府五街上班，以南最远到华阳大道附近，以北最远到绕城高速附近，以西最远到剑南大道五号线附近，以东最远到仁和路六号线附近
户型朝向，楼层装修
居住置换：预估居住时长10~15年
- 意味着会找对象，会结婚，居住人口+1
- 会有孩子，居住人口+n（n >= 1）
- 楼龄注意不是挂牌时间，5
10年以内绝佳，5年以内基本都有增值税，1015年较大众，15~20年有风险，20年以上难出手 - 产权只要70年，50可以续到70也行，70年产权的房子好出手
- 产权车位，看需求，毕竟车位也很贵，七八平米的车位是按照单价计算总价格的，少则七八万，多则十几万，有些房东会把车位跟房子绑在一起出售，车位是有单独产权的一定要注意，不过我并没有车位需求
户型结构：90~130平，三室两厅，两卫优先，南北通透
- 居住人口 >= 2，两卫不会抢厕所
- 两卫一大一小，大的可以放浴缸或做干湿分离
- 实际大小110~120，最舒适
- 三室可接客可做书房
- 如果只是过渡，等待将来置换，可以买个两室
- 最好有通透格局，即：两个房间的窗子和门打开，有穿堂风
- 阳台最好朝南/东南，便于晾晒衣物
- 不要公寓！不要公寓！不要公寓！因为不好出手！
- 不要 loft，不要 loft，不要 loft！因为实际居住体验并不好！
楼层：非底非顶，无商铺，卧室不临街，靠近小区门
- 底层意味着蚊虫多而且吵闹
- 顶楼在北方其实还好，但是在四川就有多雨+地震的因素，可能会导致漏水，亲戚说这种漏水很难永久处理，除非顶楼允许搭阳光棚，否则管不了几年或者地震一下就又可能会漏水，然而成都住建部是不允许在住宅顶楼搭阳光棚
- 无商铺指的是住宅楼下不要商铺，有商铺意味着人口流动性大，人员构成复杂不稳定，流动性和复杂不稳定性意味着有安全隐患和纠纷隐患
- 卧室不临街，字面意思，你不想每天在时不时的汽车引擎声和鸣笛声入睡和醒来吧，不会吧不会吧？
- 靠近小区门，封闭小区取外卖较近，买菜什么的也近，再严重一点，消防救护也近，PS：我同事跟我说成都市消防救护的云梯最高是10~12层楼
带不带电梯：带电梯的首选中高楼层，不带电梯的首选三四层
- 带电梯的，要考虑梯户比，你不想一层十几户抢两三个电梯吧
- 带电梯的，一般总高都在10层以上，7层以下的低楼层可能会有遮光问题，首选中高楼层
- 带电梯的，普遍都比不带电梯的贵一个档次，因为电梯房更保值一些，但是带电梯的公摊面积大意味着实际面积比购买面积要小很多
- 不带电梯的，一般总高都在7层以下，徒步上楼，可能对老人不太友好，首选三四层不高的
- 不带电梯的，一楼潮湿，如果有地下室那还好，有地下室的一楼，在房子结构上不是一楼
- 不带电梯的，一二楼都有可能会有蚊虫鼠蚁，而且隐私性较差，尤其是一楼
- 不带电梯的，公摊面积小，实际面积贴近购买面积
装修：凭感觉
2022-09-28 新增 注意事项
- 不管是简装，中装还是精装，看了图片之后，如果觉得可以，一定要实地走一趟
- 在实际看的时候，一定要有这种感觉：感觉很舒适，感觉自己可以在这个房子里面放松下来
- 清水房也好，便宜而且可以自定义装修风格，但是装修需谨慎，如果有认识的靠谱的人能装修最好
- 正在出租的房子，打了隔断出租的房子，就是一个字，砍价，房东自己住跟租给别人住是不一样的，租客并不会爱惜房子，最后还是要实际住的人来收拾
期望综述
以下内容可以直接作为 APP 的筛选依据或者扔给中介
- 100~130平
- 三室两厅，两卫优先
- 200
250万总价，首付90110万 - 公司5km以内
- 位于公司方向，从上到下优先级从高到低，从左到右优先级从高到低
- 南（天府新区）华阳 四河 南湖
西（天府新区，高新西）大源- 东（高新区）远大 中和
北（高新区）新会展- 桐梓林（15年），火车南站
- 10年以内，15年以内，20年以内楼龄，优先级从高到低
- 带电梯，无电梯需4层以下
- 中楼层，高楼层非顶，低楼层2层以上不遮光无商铺