第一篇购房参考

Posted 2021-09-20 20:49:31 ‐ 9 min read

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二手房指导价

二手房指导价

二手房指导价的概念和解释就不过多阐述了,网上一查一大堆,举一个实际的例子:

假设某房子,100平,单价2万,总价200万,指导价单价1.5万,指导价总价150万 在三成首付七成贷款的情况下,首付60万,贷款140万 此时按照指导价,在三成首付七成贷款的情况下,首付45万,贷款105万 也就是,按照指导价,在三成首付的情况下,最多贷款105万,与原本计划贷款140万差35万 而成交价是200万,所以差的这35万要补到首付款里面,最终变成,首付款95万,贷款105万

所以二手房指导价影响的群体是低首付比率的购房者,影响结果是首付比率越低,越容易因为指导价的问题而被迫提高首付金额

整理情况

本人无

整理期望

位置环境,周边配套

  • 公司/工作圈所在地
    • 通勤方式
    • 通勤时长
  • 周边环境当前现状
    • 商圈,环境
    • 教育,医疗
    • 交通,安全
  • 周边环境未来发展

本人不喜欢在通勤路上浪费时间,所以以将来主要工作的区域(天府三街到天府五街)开始辐射,结合步行上下班的体验,得出周围5千米以内的结论

最好具体到街道,比如目前在天府五街上班,以南最远到华阳大道附近,以北最远到绕城高速附近,以西最远到剑南大道五号线附近,以东最远到仁和路六号线附近

户型朝向,楼层装修

居住置换:预估居住时长10~15年

  • 意味着会找对象,会结婚,居住人口+1
  • 会有孩子,居住人口+n(n >= 1)
  • 楼龄注意不是挂牌时间,5~10年以内绝佳,5年以内基本都有增值税,10~15年较大众,15~20年有风险,20年以上难出手
  • 产权只要70年,50可以续到70也行,70年产权的房子好出手
  • 产权车位,看需求,毕竟车位也很贵,七八平米的车位是按照单价计算总价格的,少则七八万,多则十几万,有些房东会把车位跟房子绑在一起出售,车位是有单独产权的一定要注意,不过我并没有车位需求

户型结构:90~130平,三室两厅,两卫优先,南北通透

  • 居住人口 >= 2,两卫不会抢厕所
  • 两卫一大一小,大的可以放浴缸或做干湿分离
  • 实际大小110~120,最舒适
  • 三室可接客可做书房
  • 如果只是过渡,等待将来置换,可以买个两室
  • 最好有通透格局,即:两个房间的窗子和门打开,有穿堂风
  • 阳台最好朝南/东南,便于晾晒衣物
  • 不要公寓!不要公寓!不要公寓!因为不好出手!
  • 不要 loft,不要 loft,不要 loft!因为实际居住体验并不好!

楼层:非底非顶,无商铺,卧室不临街,靠近小区门

  • 底层意味着蚊虫多而且吵闹
  • 顶楼在北方其实还好,但是在四川就有多雨+地震的因素,可能会导致漏水,亲戚说这种漏水很难永久处理,除非顶楼允许搭阳光棚,否则管不了几年或者地震一下就又可能会漏水,然而成都住建部是不允许在住宅顶楼搭阳光棚
  • 无商铺指的是住宅楼下不要商铺,有商铺意味着人口流动性大,人员构成复杂不稳定,流动性和复杂不稳定性意味着有安全隐患和纠纷隐患
  • 卧室不临街,字面意思,你不想每天在时不时的汽车引擎声和鸣笛声入睡和醒来吧,不会吧不会吧?
  • 靠近小区门,封闭小区取外卖较近,买菜什么的也近,再严重一点,消防救护也近,PS:我同事跟我说成都市消防救护的云梯最高是10~12层楼

带不带电梯:带电梯的首选中高楼层,不带电梯的首选三四层

  • 带电梯的,要考虑梯户比,你不想一层十几户抢两三个电梯吧
  • 带电梯的,一般总高都在10层以上,7层以下的低楼层可能会有遮光问题,首选中高楼层
  • 带电梯的,普遍都比不带电梯的贵一个档次,因为电梯房更保值一些,但是带电梯的公摊面积大意味着实际面积比购买面积要小很多
  • 不带电梯的,一般总高都在7层以下,徒步上楼,可能对老人不太友好,首选三四层不高的
  • 不带电梯的,一楼潮湿,如果有地下室那还好,有地下室的一楼,在房子结构上不是一楼
  • 不带电梯的,一二楼都有可能会有蚊虫鼠蚁,而且隐私性较差,尤其是一楼
  • 不带电梯的,公摊面积小,实际面积贴近购买面积

装修:凭感觉

2022-09-28 新增 注意事项

  • 不管是简装,中装还是精装,看了图片之后,如果觉得可以,一定要实地走一趟
  • 在实际看的时候,一定要有这种感觉:感觉很舒适,感觉自己可以在这个房子里面放松下来
  • 清水房也好,便宜而且可以自定义装修风格,但是装修需谨慎,如果有认识的靠谱的人能装修最好
  • 正在出租的房子,打了隔断出租的房子,就是一个字,砍价,房东自己住跟租给别人住是不一样的,租客并不会爱惜房子,最后还是要实际住的人来收拾

期望综述

以下内容可以直接作为 APP 的筛选依据或者扔给中介

  • 100~130平
  • 三室两厅,两卫优先
  • 200~250万总价,首付90~110万
  • 公司5km以内
  • 位于公司方向,从上到下优先级从高到低,从左到右优先级从高到低
    • 南(天府新区)华阳 四河 南湖
    • 西(天府新区,高新西)大源
    • 东(高新区)远大 中和
    • 北(高新区)新会展
    • 桐梓林(15年),火车南站
  • 10年以内,15年以内,20年以内楼龄,优先级从高到低
  • 带电梯,无电梯需4层以下
  • 中楼层,高楼层非顶,低楼层2层以上不遮光无商铺